Bisnis kos-kosan sering terlihat sederhana. Pemilik menyediakan kamar, menentukan harga sewa, kemudian mencari penghuni. Namun, di balik model bisnis tersebut terdapat sejumlah keputusan yang dapat menentukan apakah sebuah properti mampu menarik penyewa dan menghasilkan tingkat okupansi yang sesuai dengan target.

Lokasi yang terlihat ramai belum tentu memiliki permintaan kos yang tinggi. Begitu pula dengan harga sewa yang dianggap murah belum tentu menjadi pilihan utama apabila fasilitas, akses, lingkungan, atau karakteristik penghuni tidak sesuai dengan kebutuhan pasar.

baca juga jasa survey

Karena itu, sebelum membeli lahan, membangun rumah kos, atau melakukan renovasi besar, pemilik dapat melakukan riset untuk memperoleh informasi yang lebih terarah mengenai kondisi pasar di sekitar lokasi.

Riset Pasar untuk Bisnis Kos

Riset pasar dapat digunakan untuk memahami karakteristik calon penghuni dan kondisi kompetitor di sekitar lokasi.

Beberapa informasi yang dapat dikumpulkan antara lain:

• Kisaran harga sewa kos.
• Tipe kamar yang tersedia.
• Fasilitas yang ditawarkan.
• Tingkat hunian.
• Karakteristik penghuni.
• Jarak ke kampus atau kawasan perkantoran.
• Preferensi calon penghuni.
• Fasilitas yang paling dibutuhkan.
• Faktor yang memengaruhi keputusan memilih kos.

Informasi tersebut dapat membantu pemilik memahami posisi properti yang akan dikembangkan dibandingkan pilihan kos yang sudah tersedia.

Tidak Semua Lokasi yang Ramai Cocok untuk Kos

Lokasi sering dianggap sebagai faktor utama dalam bisnis properti. Namun, istilah “lokasi strategis” perlu diterjemahkan secara lebih spesifik.

Sebuah lokasi mungkin berada di pusat kota, tetapi belum tentu cocok untuk kos mahasiswa.

Sebaliknya, kawasan yang berada dekat kampus mungkin memiliki permintaan tinggi, tetapi persaingannya juga lebih padat.

Karena itu, riset dapat membantu melihat karakteristik pasar secara lebih konkret.

Misalnya, apakah calon penghuni lebih mempertimbangkan jarak ke kampus, akses transportasi, keamanan, harga, fasilitas kamar, atau lingkungan sekitar.

Siapa Target Penghuni Kos?

Segmentasi calon penghuni merupakan bagian penting dalam perencanaan bisnis kos.

Target pasar dapat terdiri dari:

Mahasiswa

Mahasiswa biasanya mempertimbangkan harga, jarak ke kampus, akses transportasi, internet, fasilitas kamar, serta lingkungan sekitar.

Karyawan

Pekerja dapat memiliki pertimbangan berbeda, seperti jarak ke kantor, akses kendaraan, keamanan, kenyamanan, dan fleksibilitas sewa.

Pekerja Pendatang

Kawasan industri atau pusat ekonomi tertentu dapat memiliki kebutuhan terhadap hunian sementara bagi pekerja dari luar daerah.

Pasangan atau Keluarga Kecil

Untuk segmen tertentu, kebutuhan dapat lebih banyak berkaitan dengan ukuran ruang, privasi, fasilitas, dan lingkungan.

Perbedaan karakteristik tersebut menunjukkan bahwa konsep kos sebaiknya tidak ditentukan hanya berdasarkan asumsi pemilik.

Mengukur Harga Sewa yang Dapat Diterima Pasar

Harga merupakan salah satu variabel yang sangat penting dalam bisnis kos.

Pemilik perlu melihat harga kompetitor, fasilitas yang diberikan, ukuran kamar, lokasi, serta karakteristik target penghuni.

Riset calon konsumen dapat digunakan untuk mengetahui persepsi terhadap kisaran harga tertentu.

Misalnya, apakah calon penghuni lebih memilih kamar dengan harga lebih rendah tanpa fasilitas tambahan, atau bersedia membayar lebih untuk kamar yang dilengkapi AC, kamar mandi dalam, internet, laundry, area parkir, dan fasilitas lainnya.

Informasi tersebut dapat membantu dalam menentukan positioning produk kos.

Fasilitas Tidak Selalu Harus Semakin Banyak

Menambah fasilitas berarti menambah biaya pembangunan dan operasional.

Karena itu, pemilik tidak selalu perlu menyediakan sebanyak mungkin fasilitas.

Yang lebih penting adalah mengetahui fasilitas mana yang benar-benar dihargai oleh target pasar.

Riset dapat digunakan untuk membandingkan preferensi calon penghuni terhadap berbagai fasilitas, seperti:

• Wi-Fi.
• AC.
• Kamar mandi dalam.
• Parkir.
• Dapur bersama.
• Laundry.
• CCTV.
• Cleaning service.
• Area bersama.
• Akses keamanan.

Hasilnya dapat menjadi salah satu pertimbangan dalam menentukan prioritas investasi.

Riset Kompetitor di Sekitar Lokasi

Selain bertanya kepada calon penghuni, pemilik juga dapat melakukan pemetaan terhadap kompetitor.

Riset kompetitor dapat mencatat:

• Jumlah kos di sekitar lokasi.
• Harga kamar.
• Ukuran kamar.
• Fasilitas.
• Jarak dari lokasi utama.
• Segmentasi penghuni.
• Kondisi bangunan.
• Ketersediaan kamar.
• Promosi yang ditawarkan.

Data tersebut dapat membantu melihat posisi bisnis yang direncanakan.

Misalnya, jika sebagian besar kompetitor menawarkan kamar dengan harga yang sama dan fasilitas serupa, pemilik perlu mempertimbangkan apakah bisnis baru memiliki diferensiasi yang cukup.

Menghubungkan Hasil Riset dengan Perhitungan Bisnis

Riset pasar bukan pengganti analisis keuangan.

Namun, hasil riset dapat menjadi salah satu input dalam menyusun asumsi bisnis.

Contohnya, informasi mengenai kisaran harga dapat digunakan dalam proyeksi pendapatan.

Data mengenai preferensi fasilitas dapat membantu memperkirakan kebutuhan investasi.

Informasi mengenai tingkat persaingan dapat menjadi pertimbangan dalam memperkirakan waktu yang dibutuhkan untuk mencapai tingkat hunian tertentu.

Dengan demikian, data riset dapat membantu membuat asumsi bisnis lebih terhubung dengan kondisi pasar.

Layanan Riset untuk Menilai Potensi Pasar Kos

Bagi pemilik yang tidak memiliki akses langsung terhadap calon penghuni atau membutuhkan jumlah responden tertentu, layanan riset dapat digunakan untuk membantu proses pengumpulan data.

Kriteria responden dapat disesuaikan dengan tujuan penelitian, misalnya mahasiswa di sekitar kampus, karyawan di kawasan tertentu, atau calon penghuni yang sedang mencari kos.

Kuesioner dapat dirancang untuk menggali preferensi harga, fasilitas, lokasi, ukuran kamar, serta faktor lain yang dianggap penting oleh calon penghuni.

Namun, hasil riset tetap perlu dibaca secara proporsional. Minat yang disampaikan responden tidak selalu sama dengan keputusan sewa yang benar-benar terjadi di lapangan.

Apa yang Perlu Ditanyakan dalam Riset Bisnis Kos?

Kuesioner dapat dibuat sederhana tetapi tetap mampu menjawab pertanyaan bisnis utama.

Contohnya:

Profil responden

• Usia.
• Pekerjaan atau status mahasiswa.
• Lokasi aktivitas utama.
• Jarak tempat tinggal saat ini.

Kebutuhan hunian

• Apakah sedang mencari kos?
• Berapa lama biasanya menyewa?
• Area seperti apa yang dipertimbangkan?

Harga

• Berapa anggaran sewa per bulan?
• Apakah bersedia membayar lebih untuk fasilitas tertentu?

Fasilitas

• Fasilitas apa yang paling penting?
• Fasilitas apa yang dianggap tidak terlalu diperlukan?

Lokasi

• Seberapa penting jarak ke kampus atau tempat kerja?
• Bagaimana pengaruh akses transportasi?

Pertanyaan tersebut dapat disesuaikan dengan tujuan riset dan target pasar.

Bisnis kos merupakan salah satu model properti yang sangat dipengaruhi oleh kondisi pasar lokal. Jumlah calon penghuni, tingkat persaingan, harga sewa, fasilitas, dan lokasi dapat berbeda secara signifikan antara satu kawasan dengan kawasan lainnya.

Karena itu, keputusan pembangunan atau pengembangan kos sebaiknya tidak hanya berdasarkan asumsi bahwa sebuah lokasi terlihat ramai atau strategis.

Riset dapat membantu memperoleh data dari calon konsumen maupun memetakan kondisi pasar sebagai salah satu bahan pertimbangan.

Bagi pemilik properti, data tersebut dapat digunakan bersama informasi kompetitor, kondisi lokasi, kebutuhan investasi, dan perhitungan finansial untuk menilai konsep kos yang paling sesuai dengan pasar yang dituju.