Bisnis kos-kosan sering terlihat sederhana. Pemilik menyediakan kamar, menentukan harga sewa, lalu mencari penghuni. Namun, ketika persaingan semakin tinggi, keputusan mengenai harga, fasilitas, lokasi, dan target pasar tidak bisa hanya berdasarkan perkiraan.

Pemilik kos perlu memahami apa yang sebenarnya dicari calon penghuni.

Apakah mereka lebih mempertimbangkan harga murah? Apakah kamar dengan kamar mandi dalam lebih diminati? Apakah akses internet menjadi faktor penting? Bagaimana dengan keamanan, parkir, laundry, dapur bersama, atau lokasi yang dekat dengan kampus dan kawasan perkantoran?

Pertanyaan seperti ini dapat dijawab melalui survei.

Mengapa Pemilik Kos Perlu Melakukan Survei?

Setiap kawasan memiliki karakteristik pasar yang berbeda.

Kos yang berada di sekitar kampus mungkin memiliki kebutuhan berbeda dengan kos di kawasan industri atau pusat perkantoran. Bahkan dalam satu wilayah yang sama, preferensi mahasiswa, pekerja, dan pasangan muda bisa berbeda.

Melalui survei, pemilik kos dapat memperoleh informasi mengenai:

• kisaran harga sewa yang dianggap wajar;
• fasilitas yang paling dibutuhkan;
• lokasi yang dianggap strategis;
• tipe kamar yang diminati;
• preferensi durasi sewa;
• alasan memilih sebuah kos;
• faktor yang membuat penghuni pindah;
• tingkat kepuasan penghuni;
• serta minat terhadap fasilitas tambahan.

Data tersebut dapat digunakan sebagai dasar untuk menentukan strategi pengembangan properti.

Menentukan Harga Kos Berdasarkan Persepsi Pasar

Harga menjadi salah satu faktor utama dalam keputusan calon penghuni.

Namun, menetapkan harga terlalu rendah juga belum tentu menjadi strategi terbaik. Harga yang terlalu rendah dapat mengurangi potensi pendapatan, sementara harga terlalu tinggi dapat membuat tingkat okupansi sulit meningkat.

Survei dapat digunakan untuk mengetahui rentang harga yang dianggap sesuai oleh target pasar.

Misalnya, pemilik ingin membangun kos premium di sekitar kawasan perkantoran. Sebelum menentukan harga sewa, pemilik dapat melakukan survei kepada pekerja yang menjadi target pasar.

Hasilnya dapat memberikan gambaran apakah calon penghuni lebih memilih kamar Rp2 juta dengan fasilitas standar atau bersedia membayar Rp3 juta untuk kamar yang lebih lengkap.

Dengan informasi tersebut, keputusan harga dapat dibuat berdasarkan data, bukan sekadar asumsi.

Mengetahui Fasilitas yang Paling Dicari

Tidak semua fasilitas memberikan nilai tambah yang sama.

Bagi sebagian penghuni, Wi-Fi mungkin menjadi kebutuhan utama. Bagi kelompok lain, parkir kendaraan, keamanan 24 jam, kamar mandi dalam, laundry, atau akses ke transportasi umum justru lebih penting.

Melalui survei, pemilik dapat meminta responden memberikan peringkat terhadap berbagai fasilitas.

Data tersebut kemudian dapat digunakan untuk menentukan fasilitas mana yang wajib tersedia dan mana yang hanya menjadi fasilitas tambahan.

Pendekatan ini penting terutama ketika pemilik sedang melakukan renovasi atau membangun kos baru.

Survei untuk Menentukan Target Pasar

Salah satu kesalahan dalam bisnis kos adalah mencoba menyasar semua orang.

Padahal, sebuah properti biasanya memiliki segmen pasar yang lebih potensial dibandingkan segmen lainnya.

Survei dapat membantu mengidentifikasi calon penghuni berdasarkan karakteristik seperti:

• mahasiswa;
• pekerja kantoran;
• karyawan kawasan industri;
• tenaga profesional;
• pasangan muda;
• atau kelompok penghuni dengan kebutuhan khusus.

Dengan mengetahui target pasar, pemilik dapat menyesuaikan desain kamar, fasilitas, harga, hingga strategi pemasaran.

Mengukur Kepuasan Penghuni Kos

Survei tidak hanya digunakan sebelum kos dibangun.

Pemilik kos yang sudah beroperasi juga dapat melakukan survei kepuasan penghuni secara berkala.

Pertanyaan dapat mencakup kebersihan, keamanan, pelayanan pengelola, kondisi fasilitas, kenyamanan kamar, lingkungan sekitar, serta kesesuaian harga dengan fasilitas.

Hasil survei dapat menunjukkan bagian mana yang perlu diperbaiki.

Jika banyak penghuni mengeluhkan kualitas internet, misalnya, peningkatan jaringan mungkin lebih memberikan dampak dibandingkan menambahkan fasilitas lain yang sebenarnya tidak terlalu dibutuhkan.

Memanfaatkan Survey Online untuk Riset Pasar Kos

Untuk pemilik atau pengembang yang ingin melakukan riset kepada calon penghuni dalam jumlah lebih besar, jasa survey online dapat menjadi salah satu metode yang praktis.

Kuesioner dapat disebarkan kepada responden sesuai kriteria yang ditentukan, misalnya orang berusia 20–35 tahun yang bekerja di kawasan tertentu dan sedang mencari tempat tinggal.

Metode ini memungkinkan pemilik memperoleh gambaran pasar sebelum mengambil keputusan investasi.

Dalam proyek pengembangan kos dengan nilai investasi yang cukup besar, informasi tersebut dapat menjadi salah satu input dalam menentukan konsep properti.

Kapan Menggunakan Jasa Survey?

Tidak semua pemilik kos membutuhkan survei dengan skala besar.

Namun, penggunaan jasa survey dapat dipertimbangkan ketika keputusan yang akan dibuat memiliki nilai investasi yang besar atau membutuhkan data dari responden dengan karakteristik tertentu.

Contohnya ketika pemilik ingin:

• membangun kos baru;
• menentukan lokasi pengembangan;
• mengubah konsep kos menjadi premium;
• menentukan harga sewa;
• melakukan renovasi besar;
• menguji minat pasar terhadap konsep baru;
• atau mengembangkan beberapa properti sekaligus.

Dalam kondisi tersebut, data dari calon pasar dapat membantu mengurangi risiko keputusan yang hanya berdasarkan intuisi.

Menghubungkan Hasil Survei dengan Keputusan Investasi

Data survei sebaiknya tidak berhenti pada laporan.

Informasi yang diperoleh harus diterjemahkan menjadi keputusan bisnis.

Misalnya, hasil survei menunjukkan bahwa mayoritas calon penghuni bersedia membayar lebih untuk kamar dengan kamar mandi dalam dan internet cepat.

Informasi tersebut dapat dimasukkan ke dalam simulasi pendapatan dan biaya pembangunan.

Pemilik kemudian dapat membandingkan beberapa skenario:

Konsep A: kamar standar dengan harga sewa lebih rendah.

Konsep B: kamar premium dengan fasilitas lebih lengkap.

Konsep C: kamar premium dengan fasilitas tambahan seperti laundry dan coworking space.

Setiap konsep dapat dihitung potensi pendapatan, biaya investasi, okupansi, dan tingkat pengembaliannya.

Dengan demikian, survei menjadi bagian dari proses pengambilan keputusan investasi, bukan sekadar aktivitas pengumpulan opini.

Persaingan bisnis kos membuat pemilik tidak cukup hanya menyediakan kamar dan memasang harga.

Pemahaman terhadap kebutuhan calon penghuni dapat menjadi keunggulan dalam menentukan konsep properti, harga sewa, fasilitas, serta strategi pemasaran.

Jasa survey dan jasa survey online dapat digunakan untuk memperoleh informasi dari target pasar secara lebih terstruktur. Hasilnya kemudian dapat digunakan untuk membantu menentukan keputusan pengembangan kos berdasarkan data.

Pada akhirnya, tujuan survei bukan sekadar mengetahui apa yang diinginkan calon penghuni, tetapi memahami apa yang benar-benar bersedia mereka bayar.

Bagi pemilik kos, informasi tersebut dapat menjadi dasar untuk membangun produk yang lebih sesuai dengan pasar sekaligus meningkatkan peluang okupansi dan pendapatan properti.